Chấn chỉnh pháp lý các dự án bất động sản: Cần công khai cho dân biết

00:36, 14/01/2019

Sau sự việc UBND TP.HCM cho rà soát các thủ tục thực hiện dự án, người mua bất động sản hoang mang không biết dự án mình mua có “dính” phải những thiếu sót về thủ tục pháp lý hay không.

TP.HCM đã rà soát và chấn chỉnh tính pháp lý của các dự án bất động sản có nguồn gốc đất công Ảnh: QUANG ĐỊNH


Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, một số "công thức" vi phạm về thủ tục khi lựa chọn chủ đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư các dự án giai đoạn 2013-2016 đã được Kiểm toán Nhà nước chỉ ra trong báo cáo kiểm toán năm 2017 tại 63 dự án trên địa bàn TP.HCM.

Chỉ định thay cho đấu thầu

Trong đó nêu rõ một số dự án được UBND TP.HCM lựa chọn, chấp thuận chủ đầu tư theo hình thức chỉ định, không qua đấu thầu, đấu giá theo quy định của Luật đầu tư.

Theo quy định, với dự án phát triển nhà ở thương mại phải đấu thầu chọn chủ đầu tư tại khu vực chưa thực hiện giải phóng mặt bằng và đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực đã thực hiện giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, rất nhiều dự án được lựa chọn, chấp thuận chủ đầu tư theo hình thức chỉ định.

Kiểm toán Nhà nước chỉ rõ giai đoạn 2013-2016, việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án khu đô thị trên địa bàn TP.HCM chủ yếu thông qua hình thức chỉ định trực tiếp, theo yêu cầu của nhà đầu tư.

Vì giao chỉ định nên khi tính tiền sử dụng đất, các cơ quan chức năng phải làm thủ tục "định giá đất". Ở khâu định giá đất, thường các sai phạm xảy ra khi thu thập thông tin để định giá đất không đúng giá thị trường, không phù hợp với thực tế đang sử dụng đất, chưa đánh giá hết giá trị lợi thế của khu đất dẫn đến thất thu tiền sử dụng đất, thiệt hại cho ngân sách.

Theo giám đốc Sở Tài chính TP.HCM Phan Thị Thắng, qua rà soát sở đã trình UBND TP đề nghị hủy bỏ 300 quyết định, công văn chỉ định bán các mặt bằng, nhà đất công cho tổ chức, cá nhân và đưa vào bán đấu giá theo quy định.

Cho chuyển mục đích ngoài danh mục

Vi phạm trong thủ tục chấp thuận, công nhận dự án chưa dừng lại ở đó. Theo quy chế tài chính phục vụ di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch phải nằm trong danh mục di dời do Thủ tướng Chính phủ hoặc UBND TP quyết định mới được tính toán phương án di dời cơ sở sản xuất và xử lý khu đất.

Nhưng UBND TP đã công nhận, chấp thuận đầu tư thực hiện nhiều dự án tại khu đất không có quyết định di dời cơ sở nhà, đất gây ô nhiễm môi trường hoặc phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cũng theo quy chế này, doanh nghiệp di dời chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất khi đáp ứng đồng thời các điều kiện.

Thế nhưng một số dự án được chấp thuận cho công ty đang quản lý sử dụng thuê trả tiền hằng năm liên doanh với nhà đầu tư khác hình thành pháp nhân mới để thực hiện dự án đầu tư có chuyển mục đích sử dụng đất nhưng vốn góp thấp hơn 26% vốn điều lệ, tạo sơ hở, gây thất thoát tài sản nhà nước.

                                   
Dữ liệu: Tiến Long - Đồ họa: TẤN ĐẠT


Cần công khai thông tin pháp lý của dự án

Ông Nguyễn Hoàng Anh mua căn hộ trong dự án trên đường Bến Vân Đồn (Q.4) có nguồn gốc của doanh nghiệp nhà nước. Khi nghe tin hàng loạt dự án bị UBND TP tạm ngưng để rà soát pháp lý, ông và những người hàng xóm cũng lo lắng.

Bởi nếu rà soát có thể bị đóng băng giao dịch, quá trình cấp giấy chủ quyền cho dự án sẽ chậm lại, người đang vay ngân hàng lo ngân hàng sẽ thu hồi nợ sớm... Ông Anh đã tận dụng các mối quan hệ để hỏi thăm tình trạng pháp lý của dự án. "Chưa biết thế nào nhưng có thông tin để giải tỏa lo lắng vẫn hơn" - ông Hoàng Anh nói.

Còn bà Trần Thị Nguyệt Nhi đang "ôm" đến bốn căn hộ ở các dự án khác nhau ở quận 4, 5 cũng đứng ngồi không yên. "Nếu dính dự án bị rà soát, ngân hàng ngưng giao dịch, những căn hộ của tôi không sang tên được thì phải bán giấy tay, phải hạ giá mới có người mua. Coi như lợi nhuận đầu tư mấy năm nay đổ sông đổ biển..." - bà Nhi lo lắng.

 
  Phó chủ tịch UBND TP.HCM Trần Vĩnh Tuyến:
                                   
Phó chủ tịch UBND TP.HCM Trần Vĩnh Tuyến


Sẽ có phần mềm tra cứu thông tin dự án

Từ trước tới nay TP vẫn công khai thực hiện các thủ tục đầu tư các dự án thương mại trên địa bàn TP. Tuy nhiên, việc công khai chưa được đầy đủ và kịp thời về pháp lý và quá trình đầu tư dự án dẫn đến một số chủ đầu đã bán căn hộ cho người dân vẫn đi cầm cố; thế chấp vẫn bán cho người dân; vi phạm các cam kết xây dựng các công trình, tiện ích trong dự án... Người dân có ít kênh chính thống từ cơ quan nhà nước để tìm hiểu dẫn đến có thể gặp một số rủi ro khi mua nhà.

Vì vậy, UBND TP sẽ chỉ đạo Sở Xây dựng phối hợp với Sở Thông tin - truyền thông và các sở, ngành liên quan xây dựng phần mềm để công khai minh bạch thông tin về tình trạng pháp lý, quá trình thực hiện các dự án này. Qua phần mềm, người dân được tiếp cận các văn bản chứng minh pháp lý nhà đầu tư như quyết định công nhận chủ đầu tư, giấy phép xây dựng, pháp lý mua bán...

Mặt khác, cơ quan quản lý kịp thời công khai các chủ đầu tư có dấu hiệu làm trái quy định hoặc có dấu hiệu đưa thông tin sai lệch. Người dân, cơ quan chức năng từ các thông tin này có thể giám sát, giúp phát hiện các thiếu sót, vi phạm trong quá trình thực hiện dự án. Trước mắt phần mềm sẽ cập nhật thông tin các dự án mới, còn những dự án đã thực hiện trước đây sẽ được cập nhật sau.
 
PGS.TS Phạm Duy Nghĩa (Đại học Fulbright Việt Nam):

                                   
PGS.TS Phạm Duy Nghĩa (Đại học Fulbright Việt Nam)


Phải cẩn trọng khi xử lý

Từ khu đất công, quản lý bởi cơ quan nhà nước và vì mục đích công cộng, để trở thành tài sản của cá nhân hoặc doanh nghiệp cần trải qua nhiều bước khác nhau như xác định quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chọn nhà đầu tư, gọi thầu, đấu giá...

Cuối cùng, doanh nghiệp sẽ ký hợp đồng thuê đất, hoàn thành các thủ tục pháp lý để có giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng để tiến hành thi công. Những quy trình này bản chất là dân sự, tuân theo quan hệ hợp đồng.

Nhưng khi thanh tra hoặc kiểm toán, người ta chưa quan tâm tới khía cạnh dân sự, tức là những hợp đồng mà doanh nghiệp đã ký với cơ quan nhà nước để được thuê đất hoặc giao đất làm dự án. Sau đó khi triển khai dự án thương mại, doanh nghiệp lại ký những hợp đồng chuyển nhượng, mua bán với người dân.

Cần xác định rằng quá trình thanh tra chỉ có thể xác định trách nhiệm hành chính ở một hoặc một số khâu trong quá trình với hàng chục bước phức tạp nói trên. Và kết quả thanh tra, kiểm tra chỉ có thể giải quyết những hậu quả pháp lý của riêng khâu đó. Những quyết định thanh tra, kiểm toán không thể giải quyết quy trình chính trị, dân sự và hậu quả của chúng.

Nếu sai phạm về hành chính thì TP chỉ xử lý những hậu quả pháp lý về mặt hành chính. Không thể dùng những chế tài hành chính để giải quyết nhằm đạt công bằng, bình đẳng, thỏa đáng cho những rắc rối của quy trình chính trị hoặc dân sự.

Bởi lẽ, thường khi tiến hành một dự án lớn, doanh nghiệp phải có đủ hồ sơ pháp lý, đã được cơ quan nhà nước cho phép, họ có thể cũng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Mặt khác, người dân cũng mua nhà dựa trên những giấy tờ hợp pháp theo quy định. Nếu can thiệp bằng các mệnh lệnh hành chính, gây không an toàn cho môi trường kinh doanh, một cái sai có thể dẫn tới hàng loạt sai phạm khác, mà cuối cùng TP có thể trở thành người bị kiện.

Nếu cố ý làm sai và có dấu hiệu tư lợi, công chức vi phạm có thể bị khởi tố. Mặt khác, nhà đầu tư đã bỏ tiền vào dự án, nếu họ không có lỗi hoặc không chứng minh được rằng họ có lỗi thì không thể bắt doanh nghiệp chịu trách nhiệm cho sai sót từ phía chính quyền. Càng không thể bắt người dân, như là người mua các sản phẩm bất động sản, phải chịu trách nhiệm cho sai phạm của công chức. Sự ngay tình, quyền lợi của người tham gia các giao dịch dân sự phải được bảo vệ.

Bởi lẽ đó, phải tính toán cho thật kỹ, không thể chỉ lấy lý do sai phạm hành chính như căn cứ để hủy các hợp đồng với doanh nghiệp. Chỉ khi doanh nghiệp có dấu hiệu cố tình làm trái pháp luật, cùng với công chức cố ý sai phạm, chứng minh được một cách rõ ràng thì mới có thể xét đến việc vô hiệu hợp đồng, hủy cam kết trước đó và hi vọng thu hồi được dự án.


(KHÁNH YÊN - TIẾN LONG)


Sai của chính quyền, dân chịu hậu quả

                                   
Một lô đất ven biển Đà Nẵng rộng 12ha là đất thương mại dịch vụ nhưng được cấp sổ đỏ là đất lâu dài trái quy định Luật đất đai - Ảnh: H.K.


Hàng ngàn lô đất thương mại dịch vụ, phần lớn nằm ở quận trung tâm TP Đà Nẵng, từ năm 2012 về trước được chính quyền TP Đà Nẵng chuyển quyền, cấp "sổ đỏ" với thời hạn đất ở lâu dài cho người dân, doanh nghiệp nay trở thành "khúc xương" khó giải quyết.

Bởi lẽ, các lô đất này được cấp "sổ đỏ" với thời hạn lâu dài, trong khi mới đây Thanh tra Chính phủ cho rằng như vậy là trái quy định pháp luật, bởi mục đích sử dụng đất này chỉ được cấp "sổ đỏ" có thời hạn sử dụng 50 năm.

Sai phạm này đang làm cho chính quyền đau đầu về việc khắc phục hậu quả, khi người dân cho rằng những sai phạm này xuất phát từ chính quyền nên chủ sở hữu của các lô đất không chấp nhận. Những lô đất đã chuyển nhượng qua lại rất nhiều lần cho nhà đầu tư thứ cấp nên chủ đất cũng không hợp tác.

Nằm trong diện này, hiện có hàng ngàn hộ dân và doanh nghiệp đã mua đất điêu đứng bởi chính quyền Đà Nẵng muốn sửa thời hạn sử dụng đất trong sổ đỏ từ lâu dài thành thời hạn chỉ còn 50 năm. Trường hợp hộ dân và doanh nghiệp không tự nguyện sửa lại "sổ đỏ" thì không được công chứng, mua bán đất, tài sản trên đất.

Theo một lãnh đạo Sở Tài nguyên - môi trường, việc chính quyền TP Đà Nẵng trước đây cấp "sổ đỏ" các loại đất này có thời hạn lâu dài đã được Thanh tra Chính phủ kết luận là sai quy định.

Vừa qua Chính phủ đã họp và yêu cầu TP Đà Nẵng thực hiện theo kết luận của Thanh tra Chính phủ là điều chỉnh thời hạn "sổ đỏ" các loại đất này còn lại 50 năm. Theo vị này thì đây là một sai sót có tính chất của "quá khứ" nên bây giờ việc xử lý hết sức khó khăn.

Vẫn theo vị này, dù rất gian nan nhưng việc khắc phục các sai phạm đất đai đang được tiến hành khẩn trương theo chỉ đạo của trung ương. Đến nay, sở đã thực hiện điều chỉnh thời hạn sử dụng đất từ lâu dài xuống 50 năm được 92 trường hợp.

"Có thể thấy rằng việc để xảy ra sai sót như trên là trách nhiệm của UBND TP Đà Nẵng các nhiệm kỳ trước đây, từ năm 2012 về trước. Chính quyền TP cũng đã nhận thiếu sót và xử lý trách nhiệm của mình theo yêu cầu của Chính phủ.

Tuy nhiên, trong mỗi bối cảnh lịch sử khác nhau đều có những hạn chế, tồn tại nhất định. Vì vậy đề nghị Thủ tướng quan tâm xem xét, chỉ đạo các cơ quan hữu quan cùng tháo gỡ vướng mắc, tồn tại" - ông Nguyễn Bá Sơn, phó trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội TP Đà Nẵng, nói.


(HỮU KHÁ - VIỆT HÙNG) 
 
Theo Báo TTO