Mỏi mắt tìm căn hộ dưới 1 tỷ đồng tại Tp.HCM

14:12, 03/11/2017

Căn hộ trên dưới 1 tỉ đồng từng là phân khúc chủ lực về nguồn cung và sức cầu trên thị trường Tp.HCM. Tuy nhiên thực tế thị trường hiện nay cho thấy, sức cầu không thay đổi nhưng hầu hết nguồn cung được cho là bình dân đều có giá trên 1 tỷ đồng, căn hộ dưới 1 tỷ được xếp vào loại “hàng hiếm”.

Ngày càng khó kiếm căn hộ dưới 1 tỷ đồng

Thời gian qua, nhà ở thương mại giá bán dưới 1 tỷ đồng vẫn là phân khúc đáp ứng nhu cầu thật nhưng nguồn cung lại không tỷ lệ thuận với nhu cầu mua. Báo cáo mới đây của HoREA cho thấy, Thành phố hiện có khoảng 13 triệu dân, với gần 3 triệu người nhập cư và khoảng 50.000 cặp kết hôn mới mỗi năm có nhu cầu thuê nhà, tạo lập nhà ở. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở, nhất là loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ cho thuê, hoặc bán với giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn là thách thức lớn nhất, vì nhu cầu quá lớn trong khi nguồn cung có hạn.

Hiện tại nguồn cung nhà bình dân tại Tp.HCM thực sự rất khan hiếm. Ngoại trừ một vài dự án căn hộ bình dân đếm trên đầu ngón tay như EHomeS (quận 9) giá 650 triệu/căn, Saigonhomes (Q.Bình Tân) giá từ 880 triệu/căn; khu căn hộ Avila 2 (quận 8) giá 740 triệu/căn, tính đến hết tháng 7 vừa qua, số lượng dự án có mức giá tầm 1 tỉ/căn được chào bán ra thị trường là rất ít. Khu Tây Sài Gòn có khá nhiều dự án được môi giới quảng cáo với mức giá dưới 1 tỉ đồng/căn. Tuy nhiên, đa phần các căn hộ này chỉ là căn 1 phòng ngủ, chiếm tỷ lệ không đáng kể. Nhiều dự án mới có giá mềm dưới 1 tỷ như Roxana Plaza, Marina Tower, Contentment Plaza tuy quảng bá là tọa lạc tại Sài Gòn nhưng hầu hết đều trên địa phận Bình Dương.

Gần đây, hầu hết các dự án được quảng cáo có mức giá mềm, phù hợp với người có thu nhập bình dân nhưng đều có giá thấp nhất từ 1,2 tỷ trở lên. Chẳng hạn, dự án Citihome thuộc chuỗi căn hộ Citi của Kiến Á trước đây được rao bán với giá chỉ tầm 700 triệu/căn thì nay, dòng sản phẩm mới nhất là CitiEsto có giá gấp đôi, vào khoảng 1,4 tỷ/căn; Khu căn hộ Calla Garden (Bình Chánh) được quảng cáo là hàng bình dân nhưng giá bán cũng 1,2 tỷ/căn. Him Lam Phú An, Jamila, Richmond City… đều nằm ở phân khúc tầm trung mức giá phổ biến trên 1,5 tỷ/căn. Dự án mới Lavita Charm của Hưng Thịnh Land tuy chào hàng căn hộ bình dân nhưng mức giá thấp nhất cũng 1,3 tỷ/căn. Dự án hiếm hoi có phần lớn căn hộ ở mức giá trên dưới 1 tỉ đồng là Heaven Riverview đã chỉnh giá bán block mới trên 1,2 tỷ/căn.

căn hộ dưới 1 tỷ đồng
Ngày càng khan hiếm loại căn hộ dưới 1 đồng tại Tp.HCM. Ảnh minh họa. Nguồn: dantri

Giá tăng mạnh ở thị trường thứ cấp

Nguồn cung hạn chế là nguyên nhân đẩy giá căn hộ bình dân tăng mạnh ở thị trường thứ cấp. Hiện giá căn hộ thuộc phân khúc này dao động quanh mốc 20-22 triệu đồng/m2 và theo dự đoán sẽ còn tiếp tục tăng từ 1-2 triệu/m2 trong thời gian tới.

Theo khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn, căn hộ bình dân thường có mức tăng giá từ 10-15%, song năm 2018, tỷ lệ này có thể là 20%. Loạt dự án từng có giá khá mềm như Him Lam Phú Đông (giá từ 1,1-1,2 tỷ đồng/căn), hiện đã tăng từ 30-40% so với thời điểm mở bán giữa năm 2016. Him Lam An Phú cũng có giá từ 1,6-1,9 tỷ/căn. Căn hộ Citihome (quận 2) do Kiến Á Group phát triển có đơn giá khoảng 14 triệu đồng/m2 (từ 700 triệu đồng/căn), hiện tại giá trên thị trường thứ cấp đã lên mức 20-22 triệu đồng/m2. Loạt dự án dành cho người thu nhập trung bình như Green Town Bình Tân, Tecco Town, Prosper Plaza, Western Capital, Toky Tower, Summer Square vốn có giá từ 900 triệu – 1,1 tỷ/căn hiện đã tăng lên 1,2-1,7 tỷ/căn. Các khu vực như Bình Tân, Bình Chánh, quận 8, quận 9, quận 12, Thủ Đức nơi được xem là có mặt bằng giá nhà rẻ, các dự án triển khai gần đây đều duy trì mức giá sơ cấp từ 18,5-22 triệu/m2 trở lên, giá thứ cấp cũng tăng từ 15-20% so với giá gốc.

Liên quan đến thị trường căn hộ, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, trong những năm gần đây, xét về phân khúc, căn hộ bình dân vẫn tiêu thụ tốt. Tuy nhiên, do quỹ đất ngày càng hạn hẹp nên căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng gần như trở thành hàng hiếm. Căn hộ giá trên dưới 1 tỷ đồng từng là phân khúc chủ lực về nguồn cung trên thị trường Tp.HCM. Tuy nhiên, khoảng hơn một năm trở lại đây, việc tìm mua căn hộ có mức giá này ngày càng khó với người có nhu cầu an cư. Quỹ đất để phát triển chung cư hạn hẹp, giá đất tăng cao, tiền sử dụng đất, chi phí lãi vay đều tăng, thủ tục xây dựng lại kéo dài khiến nhà giá bình dân vốn có tỷ lệ lợi nhuận thấp đã khan hiếm ngày càng khan hiếm hơn. Biên lợi nhuận của phân khúc này hiện rất thấp, dao động từ 8-12%, trong khi phân khúc cao cấp có thể từ 30-40%.

Ông Phạm Thanh Điền, GĐ Kinh Doanh Công ty Thanh Điền Land cho rằng, khoảng hai năm trước đây, căn hộ giá bình dân được ngầm hiểu là mức giá dưới 1 tỉ đồng/căn, thì nay đã thay bằng mức giá tầm trên dưới 1,5 tỉ đồng. Để phát triển các dự án căn hộ giá rẻ, chủ đầu tư phải tối ưu hóa mọi chi phí đầu vào, từ quỹ đất, chi phí lãi vay, xây dựng… Đối với việc phát triển quỹ đất cho dòng căn hộ bình dân, chi phí phần đất hiện chiếm khá lớn, nếu vượt quá 20% thì khó có thể thu lời. Bên cạnh đó, các vấn đề quỹ đất, chi phí đầu tư, chỉ tiêu diện tích tối thiểu, mật độ dân số khiến chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng. “Không giải quyết các vấn đề trên sự khan hiếm nhà giá rẻ sẽ tiếp diễn”, ông Điền nhấn mạnh.

Phương Uyên

Bán nhà nhanh